Restschuld

update restschuld 01-03-2019

Een daling van de huizenprijzen is sinds 2014 een halt toegeroepen. Sindsdien zijn de prijzen van woningen sterk gestegen en we kunnen zelfs constateren dat de gemiddelde koopsom hoger is dan de gemiddelde koopsom van huizen sinds het uitbreken van de huizencrisis in 2008. 

Toch is ook nu nog steeds sprake van restschuld bij een aantal verkopers. Het geldt met name voor die eigen woning bezitters die in 2008 een woning hebben gekocht en die toen nog met een volledige hypotheek (koopsom +10%) en aflossingsvrij hebben gekocht. Voor die groep eigen huis bezitters levert de verkoop van hun huis nog steeds een verlies op als ze niet tussentijds hebben afgelost. Zij blijven nog met een restschuld zitten.

Er is nog een tweede groep eigen woning bezitters die nu nog met een restschuld blijven zitten als ze nu tot verkoop van hun woning overgaan. En dat zijn de eigenaren van woningen die voor het uitbreken van de crisis een woning hebben gekocht die een fors hoge waarde hebben. De "miljoen" huizen blijven achter bij de prijsontwikkeling.  Als deze tweede groep ook in de eerste groep zit, dan is bij hen het probleem het grootst. Deze groep heeft nog altijd een forse restschuld bij verkoop van hun woning.



update restschuld 12-06-2017

Nog steeds hebben veel huizenbezitters een restschuld als zij nu hun huis zouden verkopen. Als de hypotheekschuld op uw huis hoger is dan de waarde van het huis, dan staat uw huis 'onder water'. Als u dan verkoopt en de verkoopprijs blijft inderdaad onder de hypotheekschuld dan blijft u zitten met een restschuld. 

 

Op dit moment geldt nog, de rente die u betaalt over uw restschuld aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting.  Dat mag maximaal 15 jaar.

MAAR.... de regeling eindigt per 31 december 2017.

 

Staat uw huis nog onder water en besluit u om te verkopen dan kan nu dus nog de restschuld gefinancierd worden en behoudt u renteaftrek. Vanaf 2018 kan dat dus niet meer.

Beste een lastige keus, want wacht u met de verkoop van uw huis dan kan met de stijgende huizenprijzen wellicht de restschuld kleiner worden of misschien wel helemaal verdwijnen.

En de huizenprijzen stijgen nu maar hoe is dat over een jaar of over twee jaar. Best lastig dus om een keuze te maken.

 

De site http://www.huisonderwater.eu/ geeft veel antwoorden op vragen als u met restschuld te maken krijgt.

 

 

 

Restschuld. Een update (21-02-2014)
Jos Koets (columnist op iex.nl )  heeft een prima artikel geschreven over de huidige stand mbt restschuld.
Hieronder zijn bericht: 

 

Door de dalende huizenprijzen van de afgelopen jaren staat de hypotheek van steeds meer huizenbezitters onder water. Dit is als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Bij verkoop van de woning ontstaat er dan een restschuld die moet worden afgerekend.

Dit laatste is niet altijd mogelijk waardoor veel huizenbezitters afhankelijk zijn van de banken in Nederland. De vraag is of die banken restschulden willen meefinancieren.

Den Haag wil graag dat restschulden meegefinancierd kunnen worden. Zij hebben zelfs bij wet geregeld dat de betaalde hypotheekrente nog tien jaar fiscaal aftrekbaar is. Tot op heden is de informatie over het meefinancieren van restschulden summier.

NHG-regels

Een mooi onderwerp om eens goed uit te zoeken. Dit keer heb ik de hulp ingeroepen van diverse collega’s. Voordat ik dieper op de beoordeling van de banken in ga, neem ik u eerst mee naar de voorwaarden die NHG (Nationale Hypotheek Garantie) hanteert.

Het is mogelijk restschulden bij NHG mee te nemen naar de volgende woning. Hierbij moet het bedrag wel binnen de actuele kostengrens vallen. Tot 1 juli 2014 is dit 290.000 euro. Hierna is een lager bedrag van toepassing, namelijk 265.000 euro. Bovendien wordt er gekeken naar de hoogte van het inkomen. Er wordt berekend hoe lang iemand nodig heeft om de restschuld annuïtair af te lossen.

Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • Lopende hypotheek: 200.000
  • Verkoop woning: 180.000
  • Restschuld: 20.000
  • Inkomen A: 45.000
  • Nieuwe woning: 150.000
  • Kosten koper: 5.000
  • Restschuld: 20.000
  • Nieuwe hypotheek: 175.000

Bij een toetsrente van 4% kan deze persoon met zijn inkomen maximaal 45.297 euro restschuld meefinancieren. De restschuld in mijn voorbeeld is echter 20.000 euro. Uit de berekening volgt dan dat dit bedrag in 111 maanden annuitaïr moet worden afgelost. Als de restschuld 30.000 euro was, was de looptijd 187 maanden.

De banken

De vraag is nu of alle banken in Nederland NHG volgen. Zoals gewoonlijk weet u het antwoord al, dit is namelijk Nee. Er is weer een grijs gebied ontstaan. Banken die NHG wel volgen, hebben daar ook nog wat eisen aan toegevoegd. Iedere bank beoordeelt restschulden dus anders en dit zorgt voor veel onduidelijkheid.

In mijn onderzoek heb ik aan alle banken in Nederland de volgende drie vragen gesteld:

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?
2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?
3.  Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

In de uitgebreide uitwerking hieronder kunt u precies lezen wat de mogelijkheden zijn van de banken. Hierbij valt op dat van de twintig banken er slechts vier zijn die restschulden mee willen financieren onder NHG.

Rabobank is de enige bank waar huiseigenaren terecht kunnen met hun NHG-hypotheek waarvan de restschuld is ontstaan bij een andere geldgever.

In de meeste gevallen moet de restschuld in tien jaar worden afgelost. In de tabel hieronder staan de bruto en netto (eerste maand) maandlasten van diverse restschulden bij een hypotheekrente van 5% en een belastingvoordeel van 42%. Het betreft een annuïteiten aflossing in tien jaar:

 

Restschuld Bruto per maand Netto eerste maand
10.000 106 88
20.000 212 177
30.000 318 265
40.000 424 354
50.000 530 442

 

Extra eisen

Het zal mij niet verbazen als veel huizenbezitters concluderen dat hun maandlasten te hoog worden. De periode van tien jaar verplicht aflossen zorgt voor flinke maandlasten.

Veel banken die restschulden meefinancieren, hebben extra eisen gesteld. Deze eisen staan ook in mijn uitgebreide uitwerking. Het is altijd mogelijk dat in de lijst geen extra eisen staan bij een bank, maar dat die bank ze wel heeft. U zult wel even schrikken van de waslijst die sommige banken hebben verzonnen.

En het zal mij niet verbazen als in de komende maanden het aantal eisen steeds meer wordt. In ieder geval is duidelijk dat het niet gemakkelijk is om restschulden mee te financieren. In veel gevallen is de huizenbezitter geheel afhankelijk van zijn eigen bank.

Andere lening

Het meefinancieren van kleinere restschulden is mogelijk en betaalbaar. Als de bedragen wat hoger worden, zal de betaalbaarheid een probleem gaan worden. Door de strenge eisen van de banken kunnen veel huizenbezitters niet verhuizen of ze moeten een andere oplossing zoeken.

Geld lenen van een derde is een optie, maar dit moet wel aan de bank die de nieuwe hypotheek afsluit, worden doorgegeven. Het is ook mogelijk zelf een DK of PL af te sluiten. Het is duidelijk dat de banken iedere situatie afzonderlijk beoordelen. Voor de huizenmarkt is het niet positief.

Als er daadwerkelijk 1,5 miljoen onderwaterhypotheken zijn, dan zal een zeer groot gedeelte van deze mensen niet kunnen verhuizen. Het is te hopen dat de huizenprijzen niet verder dalen. 


De uitwerking van Jos Koets:

Hieronder de uitwerking van het onderzoek over restschulden van de banken in Nederland. Met hulp van diverse collega’s is onderstaande informatie tot stand gekomen. Het is altijd mogelijk dat onderstaande informatie niet volledig is.

Wij adviseren u dan ook om als er sprake is van het meefinancieren van een restschuld bij aankoop van uw volgende koopwoning vooraf te informeren bij uw eigen bank naar de mogelijkheden en de eisen die zij daaraan stellen.

Dit onderzoek heeft plaatsgevonden in februari 2014.

Vragen restschulden

  • Vraag 1: Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?
  • Vraag 2: Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?
  • Vraag 3: Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

ABN Amro (geldt ook voor Florius, Woonnext, Directbank en MNF Bank)

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

  • Bestaande klanten NHG: tot maximaal kostengrens NHG
  • Bestaande klanten zonder NHG: tot maximaal 115% marktwaarde (of marktwaarde na verbouwing). Maximum bedrag restschuld 75.000 euro
  • Nieuwe klanten zonder NHG: tot maximaal 125% executiewaarde. Maximum bedrag restschuld 75.000 euro

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Ja, alleen voor hypotheken zonder NHG.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)

Verplichte looptijd van tien jaar en verplichte rentevast periode van tien jaar. Verplichte aflosvorm is annuïtair

Extra eisen ABN Amro (Florius, Woonnext, Directbank en MNF Bank)

Bestaande klanten hypotheek met NHG: 

  • Restschuld moet volledig ontstaan zijn uit een bestaande NHG lening
  • De restschuld moet binnen twaalf maanden gefinancierd zijn
  • Lasten restschuldfinanciering standaard toetsen op een looptijd van tien jaar
  • Restschuld is ontstaan op of na 1 januari 2014
  • Klant heeft onvoldoende eigen middelen om restschuld zelf te financieren
  • Positieve klanttoetsen (creditscore en CRG)
  • Geen negatieve elementen in BKR (HY-2 codering bij een restschuld zonder dat er sprake is geweest van achterstanden/wanbetaling (NHG) hoeft geen belemmering te zijn voor het verstrekken van een nieuwe hypothecaire geldlening voor het herfinancieren van de restschuld.

Hypotheek zonder NHG (bestaande en nieuwe klanten):

  • Financiering mag nooit meer zijn dan nodig is voor aankoop + verbouwing + restschuld
  • Ook in inkomenstoets rekening houden met de kortere looptijd van dit leningdeel
  • Restschuld is ontstaan op of na 29 oktober 2012
  • Klant heeft onvoldoende eigen middelen om restschuld zelf te financieren
  • Restschuld mag niet meer zijn dan 75.000 euro
  • Positieve klanttoetsen (creditscore en CRG)
  • Geen negatieve elementen in BKR (HY-2 codering bij een restschuld zonder dat er sprake is geweest van achterstanden/wanbetaling (NHG) hoeft geen belemmering te zijn voor het verstrekken van een nieuwe hypothecaire geldlening voor het herfinancieren van de restschuld)

Aegon

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

Bestaande klanten zonder NHG tot maximaal 115% van de marktwaarde.

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Nee.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)

Verplichte annuitaire aflossing in tien jaar.

Extra eisen Aegon:

  • Restschuld wordt in box 3 getoetst
  • De oude woning moet verkocht zijn
  • Individuele beoordeling

Allianz

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

Argenta

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

ASR

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

Bestaande klanten (ASR Welthuis) zonder NHG tot maximaal 110% van de marktwaarde.

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Nee.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Niets bekend.

Bank of Scotland

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

BLG

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

Bestaande klanten zonder NHG tot maximaal 124% van de marktwaarde.

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Nee.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Maximale duur is twintig jaar waarbij lineair moet worden afgelost. Maximum bedrag is 750.000 euro (lopende hypotheek plus restschuld)

Extra eisen BLG:

  • Het oude huis moet verkocht zijn en de ontbindende voorwaarden moeten verlopen zijn
  • Het is niet toegestaan om een consumptief krediet in te lossen
  • Inkomenstoets: de toetslast wordt bepaald op de lasten van het eerste jaar
  • Als een deel van de lening niet in box 1 valt, wordt hiermee rekening gehouden in de toetsing. Als de rente korter dan tien jaar afgetrokken kan worden, wordt de maximale looptijd met een evenredig deel beperkt
  • Een BLG Restschuld Financiering wordt alleen aangeboden in situaties waarin over (de bestendigheid van) het inkomen geen enkele twijfel, onregelmatigheid of verhoogd risico bestaat
  • ?De schuldrest moet ontstaan (zijn) tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 (behalve verlenging). Alleen dan bestaat er recht op renteaftrek. Als de restschuld buiten deze periode ontstaan is, wordt getoetst zonder renteaftrek (als box 3-hypotheek)

Delta Lloyd

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

Hypotrust

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

ING (en inactieve geldverstrekkers zoals DSB, Westland Utrecht, GMAC)

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

  • Bestaande klanten NHG: tot maximaal kostengrens NHG
  • Bestaande klanten zonder NHG: tot maximaal 115% executiewaarde

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Nee.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Uitgaan van de kortst mogelijke looptijd waarbij verplicht annuitair moet worden afgesloten. Indien looptijd langer is dan tien jaar dan wordt de restantschuld als box 3 getoetst.

Extra eisen ING

Hypotheek met NHG:

  • De restschuld ontstaan op de verkochte woning kan bij de aankoop van een nieuwe woning gefinancierd worden als: a) het bedrag van de restschuld in de tussentijd aantoonbaar geleend is, of b) de restschuld binnen twee maanden na het ontstaan van de restschuld meegefinancierd wordt in een nieuwe hypothecaire financiering bij ING, of c) er binnen twee maanden na het ontstaan van de restschuld een concrete financieringsbehoefte voor een nieuw onderpand is (en passering binnen een jaar na het ontstaan van de restschuld gepland staat)
  • Op het moment dat een geldnemer bij ING komt met een ‘verhuiswens’, is het noodzakelijk dat ING toetst of en in hoeverre de geldnemer in aanmerking komt voor het meefinancieren van een restschuld in de lening van de opvolgende koopwoning (proforma-toets). Deze proforma toets is door NHG op haar website beschikbaar gesteld
  • De expliciete Acceptatie eis die ING stelt (ING vertrekt in geen geval een hypotheek als; een hypotheekverstrekking hoger is dan vijf keer het (gezamenlijk) acceptatie-inkomen, in combinatie met een hypotheekverstrekking die hoger is dan 100% van de marktwaarde) geldt niet voor het deel dat betrekking heeft op restschuldfinanciering

Hypotheek zonder NHG:

  • 1 De leningdelen voor aankoop van de nieuwe woning (dus exclusief restschuld) wordt getoetst op basis van een dertigjarige annuïteit
  • 2 De totale nieuwe hypotheek (inclusief restschuld) wordt getoetst op basis van NAT met de werkelijke looptijd van de leningdelen
  • Als de uitkomsten bij punt 1 en 2 positief zijn, mag de hypotheek worden verstrekt
  • Als alleen de toets bij punt 1 positief is, mag de looptijd van het restschuld-leningdeel worden verlengd. In dat geval is de looptijd waarbij toets 2 voor het eerst positief is bepalend met een maximum van vijftien jaar
  • Financieringen boven 115% marktwaarde kunnen worden voorgelegd

Nationale Nederlanden

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

Bestaande klanten zonder NHG: maximum op inkomen gebaseerd.

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Nee.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Maximale looptijd is tien jaar waarbij de restantschuld annuitair of lineair moet worden afgelost. Verplichte inbreng van eigen middelen als deze aanwezig zijn. Woning dient verkocht te zijn.

NIBC

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

Obvion

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

Bestaande klanten met en zonder NHG.

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Nee.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Verplichte looptijd van tien jaar en verplichte rentevast periode van tien jaar. Verplichte aflosvorm is annuïtair of lineair. Noodzaak verhuizing moet onderbouwd worden!

Extra eisen Obvion

  • Verhuizen is noodzakelijk en geen vrijwillige optie plus goede onderbouwing
  • Geen overschrijding inkomenseisen
  • Geen betalingsachterstanden

Rabobank

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

  • Bestaande klanten met en zonder NHG geen maximum
  • Bestaande en nieuwe klanten NHG: tot maximaal kostengrens NHG

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Ja, met en zonder NHG.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Standaard looptijd van tien jaar (of korter als klant daarvoor kiest) en verplichte rentevast periode van tien jaar. Verplichte aflosvorm is annuïtair of lineair.

Extra eisen Rabobank

  • Renteopslag is 0,7% op het restschuldbedrag als hypotheek hoger is dan 104% van de waarde van de woning
  • Geen verhuisfaciliteit mogelijk van of naar de restschuldlening
  • Geen maximale onderpandbelasting
  • Onbeperkt boetevrij aflossen
  • Geen personeelscondities mogelijk op een restschuld regeling
  • Geldt voor klanten die zonder betalingsproblemen tot verkoop van hun woning zijn overgegaan
  • Standaard toetsing op basis van een dertigjarige annuïteitenlening
  • Strenge regels waaraan medewerkers zich moeten houden hoe te handelen als zij te maken krijgen met een klant die een restschuld heeft

Regiobank/SNS

1. Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?

Bestaande klanten zonder NHG 124% van de marktwaarde.

2. Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?

Ja, tot 104% marktwaarde van de nieuwe woning. In werkelijkheid komt dit niet vaak voor.

3. Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?

Looptijd tussen de tien en twintig jaar met verplichte lineaire aflossing.

Syntrus Achmea

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.

Woonfonds

Zowel met als zonder NHG niet mogelijk.





RESTSCHULD, Vragen, antwoorden en oplossingen
september 2013


 
Wat is restschuld? 
De restschuld is het deel van een lening dat na verkoop van het onderpand (bijvoorbeeld een huis) overblijft en niet met de verkoopopbrengst kan worden afgelost.
Oftewel: de verkoop van het huis bracht minder op dan de hoogte van de hypothecaire schuld.
 
Hoe ontstaat restschuld?
Restschuld ontstaat als bij verkoop van het onderpand blijkt dat de verkoopopbrengst  van dat onderpand niet voldoende is om de geldlening waarvoor via een hypotheek op het onderpand zekerheid is gegeven af te betalen.
Voorbeeld:
Hoofdsom geldlening:     € 220.000,00
Opbrengst woning:         € 195.000,00
Restschuld:                    €  25.000,00
 
Is restschuld een probleem?
Een restschuld hoeft geen probleem te zijn, maar u moet er wel rekening mee houden. Deze restschuld moet u namelijk terugbetalen. Als u over voldoende spaargeld beschikt, kan de restschuld betaald worden uit eigen middelen. De restschuld is dan voldaan.
In andere gevallen kan de restschuld soms meegefinancierd worden in de nieuwe hypotheek bij de aankoop van een nieuw huis. U leent dan een bedrag om het nieuwe huis te kopen, maar ook om de restschuld van uw oude huis terug te betalen. Het inkomen moet dan wel voldoende zijn om de rentelasten en (extra) aflossingen te kunnen betalen.
 
Ik heb een hypotheek met NHG moet ik dan ook de restschuld betalen?
Het uitgangspunt is dat u de restschuld moet voldoen. Er zijn echter voorwaarden als u een hypotheek met NHG heeft afgesloten waarop de restschuld kan worden kwijtgescholden. Dit zou bijvoorbeeld kunnen onder strikte voorwaarden bij verkoop van het pand vanwege werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding.
 
Is het huren van een andere woning een optie?
Dat zou kunnen. Als u uw woning verkoopt en u houdt een restschuld over kunt u misschien met de bank een rentepercentage afspreken waartegen u die restschuld leent. U kunt dan in de periode dat u een huis huurt proberen de restschuld zo snel mogelijk af te lossen. Vaak vragen de banken voor een dergelijke oplossing een hoger rentepercentage.
 
Er is een nieuw kabinet. Gaat die wat doen aan de restschuld?
In het regeerakkoord van de VVD en de PVDA met als werktitel: 'Bruggen slaan'  wordt slechts summier over de huizenmarkt gesproken. Het meest opvallende is dat er een minister van wonen en rijksdienst wordt benoemd die het dossier wonen zal gaan besturen. We kunnen dus nadere regelgeving verwachten. Stef Blok(VVD) is de nieuwe minister.
Over de restschuld staat slechts het volgende letterlijk in het regeerakkoord:
" De problemen met restschulden worden gericht aangepakt. De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken"
Dat is niet veel en de tekst laat nog veel ruimte over.  Er staat niet in HOE de problemen met de restschuld worden aangepakt. We kunnen dus verwachten dat verdergaande regelgeving hieromtrent nog zal gaan komen.
De rente over de restschulden kan onder voorwaarden worden afgetrokken. Dat is heel erg vaag. Immers wat zijn die voorwaarden, welk rentepercentage geldt: de oude rente van de hypotheek of de nieuwe rente die de bank gaat rekenen over de restschuld. 
Moet er afgelost worden op de restschuld en geldt de aftrekbeperking van een half procent per jaar ook voor de restschuld. Kortom het is nog volstrekt onduidelijk. Maar dat er iets zal gaan gebeuren is welhaast zeker.
 
Heeft KOEN ook een oplossing voor het probleem van de restschuld
Ja, dat heeft Koen. In de column van Ede Stad van 7 november j.l. heeft Koen de oplossing voor de restschuld aangedragen. De column heb ik hier onder als laatste nogmaals geplaatst.
De woningmarkt zit op slot. Dat is zelfs de beginzin van de paragraaf in het regeerakkoord over de woningmarkt. De woningmarkt kun je in twee belangrijke delen splitsen, daar bedoel ik niet mee huur en koop maar bestaande woningen en nieuw te bouwen woningen.
Met beide gaat het niet goed en met name de nieuwbouw stagneert en is te duur geworden ten opzichte van de bestaande markt.
Om mijn advies met betrekking tot de restschuld goed te begrijpen is het noodzakelijk aan te geven wat de consequenties zijn bij de bouw van nieuwbouw. Ik zal dit aan de hand van een voorbeeld van een nieuwbouw woning uitwerken.
 
Jan en Jannie woonden begin 2008 in een koopappartement. Die hadden ze twee jaar eerder gekocht voor 170.000,00 euro. Het appartement hadden ze gefinancierd en de hoogte van de hypotheek bedroeg 185.000,00. Het appartement was derhalve volledig gefinancierd inclusief de kosten koper.
 
Met Jan en Jannie ging het niet zo goed en ze gingen uit elkaar. Hun appartement werd te koop gezet met een vraagprijs van € 199.500,00.
Er waren kopers genoeg en binnen een maand verkochten zij hun appartement voor € 190.000,00 aan Piet en Pieternel.
Blijkbaar was de overdrachtsbelasting van toen nog  6% geen enkel probleem want de kopers stonden in de rij. De nieuwe kopers Piet en Pieternel financierden het appartement ook volledig. De hoogte van de hypotheek bedroeg € 205.000,00. Met een gezamenlijk bruto jaarinkomen van 40.000,00 konden ze die hypotheek ook makkelijk krijgen. Van alle banken hadden ze een offerte gekregen. Ze konden kiezen welke bank ze wilden.
 
Wat betreft Jan en Jannie: die sprongen er nog goed uit:  Ze hadden geen restschuld en konden de hypotheekschuld volledig terugbetalen en zelfs de verkopend makelaar kon uit de overwaarde betaald worden.
Hoe zit het met Piet en Pieternel? Nou, Pieternel is in verwachting en ze willen graag naar een nieuwbouwwoning met een tuintje. Echter ze komen erachter dat hun appartement flink in waarde is gezakt. Koen heeft de woning getaxeerd op een waarde van € 170.000,00. Als het hun lukt om voor dat bedrag hun appartement te verkopen dan hebben ze een restschuld van € 35.000,00 en dan moeten ze ook nog de makelaars- en advertentiekosten betalen. Dat is schrikken.
 
De leuke nieuwbouwwoning met een koopsom van € 250.000,00 vrij op naam, kunnen ze wel vergeten. Als het appartement al verkocht wordt moeten ze de restschuld ook mee zien te financieren. Dat gaat niet lukken. De nieuwbouwwoning moet volledig gefinancierd worden en dan komt daar ook nog de restschuld bij. Op basis van hun inkomen kunnen ze de nieuwbouwwoning kopen maar de restschuld, dat is te veel.
Piet en Pieternel besluiten te blijven wonen in het appartement en dan maar te hopen dat het ooit goed komt. De kleine, ja die moet zich vermaken op een klein balkonnetje.
 
Maar het kan anders!  
In de koopsom van de nieuwbouwwoning zit ook een bedrag aan b.t.w. dat de aannemer (bouwer) moet afdragen aan de overheid. Als de nieuwbouwwoning niet verkocht wordt, kan de aannemer het huis niet bouwen en ontvangt de overheid niet de b.t.w. van € 50.000,00 die in die koopsom zit verwerkt. Het is niet alleen heel vervelend voor Piet en Pieternel maar ook voor de aannemer. Piet en Pieternel zijn namelijk niet de enigen die wel willen verhuizen maar het niet kunnen vanwege de restschuld. De aannemer ziet zich genoodzaakt zijn bouwvakkers te ontslaan. Ze gaan de ww in omdat er geen werk voor ze is.
De overheid moet weer meer gaan bezuinigen, want ze krijgen de b.t.w. van de nieuwbouwhuizen niet, ze moeten de ontslagen bouwvakkers betalen en ook de keukenleverancier, de notaris, de makelaar, de verhuizer, de schilder en noem maar op gaan een beroep doen op de werkloosheidsuitkering.
 
De oplossing die KOEN ziet is:
Als een nieuwbouwwoning wordt gekocht en de kopers hebben een restschuld dan scheldt de overheid de restschuld kwijt tot een maximum van het b.t.w. bedrag dat in de koopsom van de nieuwbouw woning zit.
Dan gaat het weer draaien:
-          de aannemer kan zijn bouwplan bouwen en hoeft geen bouwvakkers te ontslaan
-          de notaris, de verhuizer, de tuinman en noem maar op, hebben weer werk
-          het appartement van Piet en Pieternel wordt verkocht
-          de overheid behoeft minder uitkeringen te voldoen en ontvangt meer (overdrachts)belasting en premies van werkgevers.
En Piet en Pieternel? Die wonen met kleine Pietertje heerlijk in een nieuwe woning.

 

Restschuld opruimen
EDE – Het rapport van adviesbureau Companen, liegt er niet om: te weinig kopers voor nieuwbouwwoningen  in de komende jaren.

En dat vindt Koen gek. Er zijn wel degelijk veel mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen. Veel appartements- en huiseigenaren die nu hun woning te koop hebben staan willen graag naar een nieuwe leuke nieuwbouwwoning. Dat lukt alleen niet omdat de verkoop van hun woning zo weinig oplevert dat ze na aflossing van de hypotheek een forse restschuld overhouden. En dan krijg je dus geen financiering voor een leuke nieuwbouwwoning.
Eén van de oplossingen die KOEN ziet: Scheld als overheid de restschuld kwijt tot een  maximum van de b.t.w. uit de  koopsom van een aan te kopen nieuwbouwwoning. Dan worden de nieuwbouwwoningen wel verkocht!
Ik hoor het al heel veel mensen zeggen: Goed idee Koen:  restschuld kwijtschelden dat zouden meer gemeenten moeten doen.

(0318) 48 23 66
www.koenmakelaar.nl